L’investissement locatif a de beaux jours devant lui, quand on sait qu’il représente 26,5 % des achats dans le secteur de l’immobilier en France aujourd’hui, contre 15 % il y a plus de 5 ans. La location meublée connaît une très belle croissance depuis une dizaine d’années et continue d’attirer de plus en plus d’investisseur. Avantages, fiscalité, aide… On vous dit tout ! 🏠👇🏻
1/ L’investissement locatif immobilier meublé
Faire un investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier pour le louer par la suite à des particuliers ou professionnels. Il existe de nombreux types de biens dans lesquels investir (appartements, immeubles entiers, garages bureaux, locaux commerciaux) mais le plus simple et le plus accessible reste les petites surfaces d’habitation. Investir dans un logement permet également de réduire ses impôts en fin d’année, voir même de ne plus payer d’impôts du tout.
Il est possible de louer un bien entièrement vide ou alors de proposer une location meublée clé en main. Dans le seconde option, il existe quelques règles à respecter.
Qu’est-ce qu’un investissement locatif immobilier meublé ?
Les biens locatifs meublés connaissent depuis 2015 une définition précise. En effet, louer un bien meublé veut dire que le logement permettra aux futurs locataires de s’installer immédiatement sans devoir déménager des meubles ou effectuer d’achats essentiels, et de n’apporter que des effets personnels (vêtements, déco, draps, linge de maison, ustensile en plus…)
Un bien locatif meublé doit contenir impérativement selon le Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 :
Chambre ou espace nuit :
- Lit avec couette ou couverture
- Volets ou rideaux
Cuisine :
- Plaque de cuissons à gaz ou électrique
- Four ou un four micro-onde
- Frigo avec un compartiment à congélation
- Couverts complet pour le nombre d’habitants du logement
- Ustensiles de cuisine divers
- Table à manger
- Chaises
Autres pièces :
- Étagères de rangement
- Lumières
- Matériels d’entretiens adaptés : aspirateur/ balai, serpillière…
Cette liste représente le minimum obligatoire pour déclarer son logement meublé, mais pour le rendre attrayant et confortable, il sera intéressant de rajouter d’autres éléments : de la déco, des ustensiles utiles, une table de chevet, de l’électroménagers supplémentaires comme une bouilloire ou un micro-ondes…
Le niveau d’équipement joue sur le niveau du loyer. Donc un bien avec plus que les équipements minimum, voir avec des équipements premium (comme une machine à laver ou un lave-vaisselle) permettra une source de revenue plus élevée.
La fiscalité de l’investissement locatif meublé
Quand on achète un bien pour en faire un investissement locatif, l’aspect fiscal est très important. (ennuyeux mais très important) En effet, il existe deux modes d’impositions lorsque vous faites de la location vide : le régime forfaitaire et le régime réel. Quand on choisit l’investissement locatif meublé plutôt que vide, c’est pour pouvoir profiter pleinement de tous les avantages du régime fiscal réel, mais on ne déclare plus ses revenus locatifs comme “revenus foncier” dans sa déclaration d’impôt mais comme “Bénéfices Industriels et Commerciaux” (BIC). Cette différence nécessaire de respecter quelques impératifs comptables mais aussi de réduire considérablement ses impôts. On vous explique tout 👇.
- Le régime au forfait
C’est le régime le plus simple d’utilisation car il ne nécessite aucune de paperasse. Tout se fait sur votre déclaration de revenus et l’abattement pour une location meublée est de 50 % est calculé par l’administration fiscale. Mais c’est aussi un régime bien moins avantageux. Tout d’abord le plafond de revenus provenant de sa location est de 70 000€ par an et tous les frais engagés pour le bien ne sont pas pris en compte. Si vos frais (assurances, intérêts d’emprunts, charges de copro, travaux…) pour le bien accède 50 % des loyers, ce régime désavantageux.
- Le régime réel :
Le régime réel permet de déclarer toutes les dépenses liées à l’appartement que vous louez :
- Les frais de notaire ;
- Les frais d’entretien et de réparation ;
- Les impôts locaux ;
- Les frais de gestion et d’assurances ;
- Les intérêts d’emprunt ;
- L’amortissement du mobilier et des améliorations ;
- Les prestations de services lié à l’aménagement ou l’entretien.
Tous les frais engendrés pour votre investissement pourront être déclaré sous le régime réel et permettront un abattement supérieur au 50 % du régime forfaitaire. Dans ce cas, votre imposition pourra être largement réduite.
Si vous avez des questions administratives, on vous a trouvé un article très complet sur le statut de loueur meublé non professionnel, cliquez ICI.
2/ Les avantages et les inconvénients d’un bien locatif meublé
Acheter un appartement et le louer meublé peut avoir de nombreux avantages, comme la possibilité de louer rapidement, mais également des inconvénients comme le temps qu’il faut pour le meubler.
Les avantages
Premièrement, cela permet de louer son bien plus rapidement, éviter qu’il reste inoccupé trop longtemps étant donné le format “clé en main”, et d’autant plus si le bien est meublé avec goût et charme. Mais les avantages vont encore plus loin et louer un meublé peut vous rapporter un loyer plus élevé chaque mois et donc une rentabilité plus importante. Dernier point, le bail de location étant d’un an, il vous sera plus facile de récupérer votre bien en cas de nécessité (loger un proche, revente pour récupérer de la trésorerie…).
De plus, louer un meublé donne la possibilité d’effectuer des locations saisonnières, quand celui-ci n’est pas loué à l’année, et peut vous permettre une rentrée d’argent plus élevée, surtout si votre logement se trouve dans une ville touristique ou à fort potentiel.
Les inconvénients
Comme nous l’avons vu précédemment, louer un meublé représente de nombreux avantages, mais il existe néanmoins quelques inconvénients qui pourraient être un frein à votre investissement. En effet, louer un meublé clé en main demande du temps et de l’organisation.
En premier lieu, tout le monde ne peut pas se déplacer pour s’occuper d’équiper le logement complètement lors de l’achat du bien… Souvent, les nouveaux acquéreurs doivent poser une semaine de congés pour s’en occuper ou alors bloquer plusieurs week-end pour y arriver. Cela devient donc une contrainte plus qu’un plaisir. Le second inconvénient sera la rotation de location, qui pourra être plus fréquente qu’un logement vide. Cependant, il faudra noter qu’en région parisienne ou dans de grandes villes actives, la demande est forte, et cela ne sera pas un problème de trouver de nouveaux locataires. Dans ce cas-là il faudra juste prendre le temps d’effectuer un nouvel état des lieux et de nouvelles visites.
Pour répondre à ces inconvénients, il existe de nombreuses solutions, souvent méconnues par les futurs investisseurs comme les agences spécialisées dans la location meublée qui peuvent se charger des locataires
3/ Comment s’y prendre ?
Pour investir dans un bien immobilier locatif meublé, il est possible de se faire accompagner en amont de l’investissement, mais également au moment de l’ameublement de l’appartement.
Un accompagnement pour bien investir
Les agences immobilières vous accompagnent tout au long de votre réflexion avant l’achat, mais également au niveau de la fiscalité et du choix du statut. Il est important d’être accompagné dans ce choix, pour ne pas vous tromper et trouver la meilleure offre qui correspond à vos besoins et projets.
Nous avons interrogé Lonata JASMIN, directrice d’agence immobilière à Bordeaux, qui propose ses services afin d’investir dans des biens locatifs immobiliers. Elle nous confirme l’importance d’être accompagné en amont du projet, mais également en aval. “Il vaut mieux être accompagné pour meubler et décorer son logement, un bien avec du cachet prendra de la valeur au moment de la mise en location”. En effet, elle rajoute que “les gens n’ont pas forcément le temps pour bien meubler l’appartement à louer”.
En plus de vous aider dans votre investissement, des agents immobilier comme Lonata JASMIN, vous accompagnent également dans le choix du bien à acquérir et vous conseille selon vos besoins et revenus. Tout au long du processus, vous pouvez bénéficier d’un accompagnement personnalisé allant jusqu’à la signature et l’installation de votre nouveau bien.
Une solution pour meubler rapidement et à moindre coût
Pour louer en meubler, reste un problème qui peut donc se poser à vous : les meubles ! Pas le temps, ou l’envie de s’en occuper, c’est bien normal. Ce n’est souvent pas par passion pour la décoration qu’on investit mais bien pour des questions économiques. Alors pourquoi ne pas déléguer cette partie à des pros.
Pour répondre à cette problématique, ne cherchez plus ! izidore, la plateforme experte en meubles d’occasion, vous propose de nombreux vide-maison près de chez vous, mais également près de votre bien à meubler. Passer par un site comme izidore aura deux principaux avantages :
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- Gagner du temps : au lieu de vous déplacer dans les magasins de meubles, les acheter en ligne vous permet de chiner depuis votre canapé et en une seule fois. Un service de livraison est également disponible en Île-de-France (et bientôt partout dans les grandes villes) pour vous faciliter la vie le jour de l’aménagement.
De plus izidore a développé un forfait d’accompagnement, qui vous permet de meubler entièrement un petit studio à distance et à moindre coût. On vous explique 👇🏻
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